Baux commerciaux : une obligation légale nouvelle justifie le déplafonnement du loyer !
Publié le :
07/05/2025
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À l’issue d’un arrêt ayant eu les honneurs de la publication au bulletin, la Cour de cassation a pu consacrer le droit au déplafonnement du loyer en cas d’obligation légale nouvelle.
Consacré par l’article L145-34 du Code de commerce, le déplafonnement permet au bailleur de faire évaluer le prix du loyer en fonction de la valeur locative et notamment des éléments déterminés à l’article L145-33 du Code de commerce, à savoir :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Toutefois, afin de protéger le locataire, le loyer est bien souvent indexé sur un indice. En cas de modification notable des éléments de l’article L145-33 précité ou lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, le bailleur peut en principe solliciter le déplafonnement.
Dans l’arrêt, objet du présent commentaire, le bailleur avait sollicité le renouvellement du bail à un prix déplafonné.
La Cour d’appel fera droit aux prétentions du bailleur en estimant que le déplafonnement était justifié au vu de l’évolution du tarif des primes d’assurances devenues obligatoires depuis 2014.
Devant la Cour de cassation, le locataire soutenait que cette assurance, bien qu’obligatoire en 2014, avait été souscrite volontairement avant que cela ne devienne une obligation légale. Il avançait ainsi, fort habilement, que l’augmentation des primes ne résultait pas d’une obligation prévue par la loi, mais des relations contractuelles entre le propriétaire et son assureur.
La Haute juridiction rejettera néanmoins le pourvoi. Elle rappellera le principe des articles susmentionnés et ajoutera :
« Dès lors, la création, au cours du bail expiré, d'une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ».
Ainsi, il importe peu que le bailleur ait souscrit auparavant une telle assurance.
Cet arrêt, bien qu’important, peut être rapproché d’une décision similaire. La Cour de cassation avait pu estimer que : « l’évolution de l’impôt foncier à la charge du propriétaire, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé » (Cass. Civ. 3ème, 2 oct. 2002, n°01-01.185). Pour une décision similaire : Cass. Civ. 3ème, 25 juin 2008, n°07-14.682.
Cet arrêt, bien que sévère à première vue pour le preneur, ne l’est en réalité pas autant qu’il y paraît. En effet, bien qu’une obligation légale nouvelle puisse être prise en compte, cela n’exonère pas le bailleur de démontrer que celle-ci constitue une modification notable justifiant le déplafonnement.
Le preneur pourra donc toujours exciper ce moyen de défense en arguant que les obligations nouvellement créées ne constituent en réalité qu’une modification mineure, ne justifiant pas le déplafonnement du loyer.
Référence de l’arrêt : Cass. Civ. 3ème, du 23 janv. 2025, n°23-14.887
Historique
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