Définition de l'usage industriel d'un local et exclusion du droit de préférence

Définition de l'usage industriel d'un local et exclusion du droit de préférence

Publié le : 02/11/2023 02 novembre nov. 11 2023

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce confère au preneur à bail commercial un droit de préemption en cas de vente du local par le bailleur lorsque le local est à usage commercial ou artisanal. Soumis au statut des baux commerciaux, les locaux industriels semblaient donc exclus du champ d’application des dispositions précitées. Confirmant cette position, la Cour de cassation a donné, pour la première fois, sa définition de l’usage industriel d’un local.


Les propriétaires indivises d’un ensemble immobilier l’avaient donné à bail commercial à une société locataire avant de le vendre, vingt ans plus tard, à une société financière. Invoquant son droit de préférence, la locataire a assigné les cédantes et la cessionnaire en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice.

Elle est déboutée de ses prétentions par les juges du fond aux motifs que le local donné à bail n’était pas à usage commercial ou artisanal au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, ce dont ils déduisaient que le droit de préférence prévu par le texte précité n’était pas applicable.

En effet, les juges du fond ont considéré que l’activité de fabrication d'éléments de construction présentait, par nature, un caractère industriel, que son activité de négoce, même si elle représentait plus du tiers de son chiffre d’affaires, n’était pas exclusive et qu’il n’était pas établi qu’elle correspondait à une activité de vente ou de réception de clients sur place.

Contestant la qualification d’usage industriel du local et faisant valoir son droit de préemption en vertu de son activité commerciale, la locataire a formé un pourvoi contre l’arrêt d’appel.

En premier lieu, la Cour de cassation rappelle que malgré l’application du statut des baux commerciaux aux locaux exploités par un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, les locaux à usage industriel sont, en revanche, exclus du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoyant le droit de préemption du bailleur commercial au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal.

Constatant l’absence de définition de l’usage industriel d’un local au sein du Code de commerce et de sa propre jurisprudence, elle transpose alors la définition énoncée par le Conseil d’État selon laquelle présentent un caractère industriel, les entreprises exerçant une activité concourant directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.

Dès lors, les magistrats du quai de l’horloge confirment le raisonnement de la cour d’appel qui, après avoir constaté l’absence d’invocation d’un usage artisanal par la locataire, l’usage du local pour la fabrication d’éléments de construction ainsi que le caractère accessoire de l’activité de négoce par la locataire sur son site en litige, a retenu que le local n’était pas à usage artisanal ou commercial et en a déduit l’inapplicabilité du droit de préférence.   


Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème du 29 juin 2023, n° 22-16.034.
 

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